Fáze 01 – Zadání a příprava · Stavba a provoz
Provozní strategie
Operational Strategy · FM v přípravě projektu
O většině provozních nákladů je rozhodnuto dřív, než se začne stavět – a možnost ovlivnit je s každým dalším stupněm dokumentace klesá. Když při návrhu stavby nikdo nezastupuje provoz, rozhodne za něj projekt.
Nastavíme provozní strategii včas: jak se bude budova užívat, kdo ji bude spravovat (in-house, outsourcing) a jaké náležitosti budou ze strany správy budovy a efektivního provozu a údržby vyžadovány. Z toho vzniknou požadavky do zadání projektu, které lze vymáhat.
Kdy to řešit
- Připravujete novostavbu nebo větší rekonstrukci a projekt řeší, jak se bude stavět – ne jak se bude dvacet let provozovat.
- Rozhodnutí s největším dopadem na provozní náklady padají ve stupních návrhu, kde u stolu nikdo z provozu nesedí.
- Nevíte, zda budete provozovat vlastními lidmi nebo dodavatelsky, a hrozí, že smlouva se správcem se začne řešit až po kolaudaci.
- Nebo spravujete portfolio, kde se každá budova provozuje individuálně a nestandardizovaně.
Výstupy
- Provozní koncept budovy nebo portfolia
- Režimy užívání, rozsah služeb a způsob jejich zajištění: vlastní tým, outsourcing nebo kombinace – s důsledky pro náklady a odpovědnosti
- Co z konceptu plyne pro návrh stavby
- Provozní požadavky jako příloha zadání projektu a smluv – bezproblémová údržba, přístup k zařízením, servisní prostory a trasy, měření spotřeb
- Požadavky na provozní nástroje a technologie – hlášení závad a helpdesk, plánování údržby, měření a regulace, přístupové a bezpečnostní systémy; vznikají spolu s informační strategií, aby je neurčil až dodavatel softwaru
- Model provozu od převzetí dál
- Role, odpovědnosti a kompetence týmu
- Zadání pro výběr správce nebo dodavatelů FM služeb – dost brzy na to, aby provoz nastoupil dnem předání
- Katalog provozních situací a účelů užití – vstup pro informační strategii organizace
Rozsah lze zúžit
Nemusí to být celá strategie. Běžný vstup je posouzení návrhu z pohledu provozu v jednom stupni dokumentace, nebo samotný provozní koncept před rozhodnutím, zda provozovat vlastními silami.