Fáza 01 – Zadanie a príprava · Stavba a prevádzka
Prevádzková stratégia
Operational Strategy · FM v príprave projektu
O väčšine prevádzkových nákladov je rozhodnuté skôr, než sa začne stavať – a možnosť ovplyvniť ich každým ďalším stupňom dokumentácie klesá. Keď pri návrhu stavby nikto nezastupuje prevádzku, rozhodne za ňu projekt.
Nastavíme prevádzkovú stratégiu včas: ako sa bude budova užívať, kto ju bude spravovať (in-house, outsourcing) a aké náležitosti budú zo strany správy budovy a efektívnej prevádzky a údržby vyžadované. Z toho vzniknú požiadavky do zadania projektu, ktoré sa dajú vymáhať.
Kedy to riešiť
- Pripravujete novostavbu alebo väčšiu rekonštrukciu a projekt rieši, ako sa bude stavať – nie ako sa bude dvadsať rokov prevádzkovať.
- Rozhodnutia s najväčším dopadom na prevádzkové náklady padajú v stupňoch návrhu, kde pri stole nikto z prevádzky nesedí.
- Neviete, či budete prevádzkovať vlastnými ľuďmi alebo dodávateľsky, a hrozí, že zmluva so správcom sa začne riešiť až po kolaudácii.
- Alebo spravujete portfólio, kde sa každá budova prevádzkuje individuálne a neštandardizovane.
Výstupy
- Prevádzkový koncept budovy alebo portfólia
- Režimy užívania, rozsah služieb a spôsob ich zabezpečenia: vlastný tím, outsourcing alebo kombinácia – s dôsledkami pre náklady a zodpovednosti
- Čo z konceptu plynie pre návrh stavby
- Prevádzkové požiadavky ako príloha zadania projektu a zmlúv – bezproblémová údržba, prístup k zariadeniam, servisné priestory a trasy, meranie spotrieb
- Požiadavky na prevádzkové nástroje a technológie – hlásenie závad a helpdesk, plánovanie údržby, meranie a regulácia, prístupové a bezpečnostné systémy; vznikajú spolu s informačnou stratégiou, aby ich neurčil až dodávateľ softvéru
- Model prevádzky od prevzatia ďalej
- Role, zodpovednosti a kompetencie tímu
- Zadanie pre výber správcu alebo dodávateľov FM služieb – dosť skoro na to, aby prevádzka nastúpila dňom odovzdania
- Katalóg prevádzkových situácií a účelov použitia – vstup pre informačnú stratégiu organizácie
Rozsah sa dá zúžiť
Nemusí to byť celá stratégia. Bežný vstup je posúdenie návrhu z pohľadu prevádzky v jednom stupni dokumentácie, alebo samotný prevádzkový koncept pred rozhodnutím, či prevádzkovať vlastnými silami.